Qué gastos puede cobrar legalmente una inmobiliaria al inquilino en un alquiler

¿Qué gastos de inmobiliaria están permitidos por ley?

La normativa española es clara: los gastos que puede repercutir una inmobiliaria al inquilino son muy limitados. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda de 2023 establecen que los gastos de formalización del contrato y de intermediación inmobiliaria recaen sobre el arrendador, no sobre el inquilino, cuando la inmobiliaria fue contratada por el propietario. En la práctica, esto significa que la mayoría de los cargos que las inmobiliarias trasladan al inquilino son ilegales o, como mínimo, cuestionables.

Dicho esto, existen algunos conceptos que sí pueden ser legítimos en determinados supuestos. Conocer la diferencia es fundamental para saber si tienes derecho a reclamar.

Gastos que la inmobiliaria SÍ puede cobrar al inquilino (en casos concretos)

Los únicos gastos que una inmobiliaria puede repercutir legítimamente al inquilino son aquellos derivados de servicios que el inquilino contrató expresamente y de forma voluntaria. Esto incluye:

• Honorarios por búsqueda de piso encargada por el inquilino: si tú mismo pediste a una agencia que te encontrara piso, sus honorarios de búsqueda son legítimos porque fuiste tú quien contrató el servicio.
• Servicios adicionales solicitados voluntariamente: si el inquilino pide expresamente servicios extras como informes de solvencia sobre el propietario, asesoramiento jurídico específico para su caso, o gestión de documentación adicional que no es obligatoria, esos costes pueden trasladarse al inquilino.
• Gastos de gestión del alquiler si existe un contrato de mandato con el inquilino: en casos muy excepcionales en los que hay un contrato firmado específicamente con el inquilino para gestionar su búsqueda de vivienda, los honorarios derivados de ese encargo son válidos.

La clave es siempre la misma: ¿quien contrató a la inmobiliaria? Si fue el propietario para encontrar un inquilino, todos los costes de esa intermediación van a cargo del propietario.

Gastos que la inmobiliaria NO puede cobrar al inquilino

Esta es la lista de cobros que son ilegales o abusivos cuando la inmobiliaria fue contratada por el propietario:

• Honorarios de intermediación (el mes de agencia): el cobro más habitual y más reclamado. Si la inmobiliaria buscó inquilino para el propietario, sus honorarios los paga el propietario, no el inquilino. El "mes de agencia" o cualquier porcentaje sobre la renta como honorarios de intermediación son ilegales para el inquilino en este supuesto.
• Gastos de formalización del contrato: redacción del contrato, registro, notaría, gestoría de la firma. El artículo 20.3 de la LAU, modificado por la Ley de Vivienda, establece que estos gastos son siempre del arrendador.
• Gastos de administración de la finca: si el propietario paga a la inmobiliaria para que administre el piso (cobro de rentas, gestión de incidencias, etc.), ese coste no puede repercutirse al inquilino.
• Tasas de visita o de expediente: cobros por mostrar el piso, abrir un expediente o estudiar tu solicitud, cuando esa inmobiliaria trabaja para el propietario.
• IBI e impuestos del inmueble: salvo pacto expreso en el contrato y siempre que no sea un alquiler de uso distinto a vivienda habitual, el IBI corresponde al propietario.
• Comunidad de propietarios: los gastos de comunidad van a cargo del propietario salvo pacto en contrario expresamente recogido en el contrato.
• Gastos de suministros (agua, luz, gas) del periodo anterior al alquiler: el inquilino solo asume los gastos desde el inicio de su contrato.
• Seguro del hogar obligado por la inmobiliaria: si la inmobiliaria te exige contratar un seguro de hogar concreto como condición para alquilar y ese seguro tiene un sobrecoste, puede ser un cobro abusivo.

Qué dice la ley: LAU y Ley de Vivienda 2023

El marco legal que protege al inquilino frente a cobros indebidos de inmobiliarias se sustenta en dos normas principales. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 20, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando el arrendatario sea persona física. Esta protección no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, ya que es una norma de orden público.

La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), aprobada en mayo de 2023, reforzó esta protección. Su artículo 24 prohíbe expresamente repercutir al arrendatario los gastos o impuestos que por ley corresponden al arrendador. Esta norma aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados a partir de su entrada en vigor, y su incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas para la inmobiliaria.

Además, la normativa de defensa de los consumidores y usuarios protege al inquilino frente a cláusulas abusivas y prácticas comerciales desleales, lo que añade una capa extra de protección.

Cómo identificar si te han cobrado gastos ilegales

Para saber si algún gasto que pagaste a una inmobiliaria fue ilegal, hazte estas preguntas:

• ¿Quién contrató a la inmobiliaria? Si fue el propietario quien la encargó para gestionar el alquiler o buscar inquilino, sus honorarios son del propietario.
• ¿El cobro fue una condición para poder alquilar? Si no podías firmar el contrato sin pagar ese concepto, es una señal clara de cobro abusivo.
• ¿Tienes documentación del pago? Recibos, transferencias, facturas o incluso mensajes de WhatsApp donde se mencione el cobro sirven como evidencia.
• ¿Se cobró en los últimos 5 años? El plazo de prescripción para reclamar es de 5 años desde el pago. Si pagaste hace más de 5 años, la reclamación puede ser más compleja.

Si respondes sí a las primeras dos preguntas y tienes aunque sea documentación parcial del pago, tu caso podría ser viable. En ESMITASA hacemos una evaluación gratuita para determinarlo en menos de un minuto.

Cómo reclamar los gastos ilegales de tu inmobiliaria

Si has identificado que te cobraron gastos que no eran legítimos, el proceso de reclamación pasa por presentar una reclamación formal ante la inmobiliaria identificando los conceptos cobrados indebidamente, el fundamento legal de la reclamación y el importe que exiges que te devuelvan. La reclamación debe hacerse por escrito y por un medio que deje constancia: burofax, email o correo certificado.

Si la inmobiliaria no responde o rechaza la reclamación, existen vías adicionales: la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) de tu ayuntamiento, el arbitraje de consumo (gratuito), o en casos más complejos, la vía judicial. En ESMITASA gestionamos todo el proceso de principio a fin sin coste inicial: analizamos tu caso, preparamos la documentación, presentamos la reclamación y hacemos el seguimiento hasta la resolución. Solo cobramos si recuperamos tu dinero.

Si alquilaste en Madrid o en Barcelona, consulta las páginas de reclamación en cada ciudad para conocer las particularidades locales y los organismos de consumo disponibles.